Wycena nieruchomości — Mysiadło, ul. Okrąg 13, mieszkanie 73,91 m²
Podsumowanie
Szacowana wartość rynkowa: 790 000 – 910 000 zł, wartość środkowa ok. 850 000 zł (ok. 11 500 zł/m²).
Oszacowaliśmy ją na podstawie cen z aktów notarialnych dla podobnych mieszkań z rynku wtórnego w Mysiadle, Nowej Iwicznej, Zgorzale i sąsiednim Piasecznie. Wartość zależy głównie od stanu i standardu wykończenia oraz od tego, czy do mieszkania należy ogródek, taras lub miejsce postojowe. Dobry stan, ogródek i garaż przesuwają cenę ku górze przedziału (ok. 12 000–12 300 zł/m²). Mieszkanie do remontu, bez dodatkowych udogodnień lub w starszym budynku plasuje się raczej ku dołowi (ok. 10 700–11 000 zł/m²).
Nieruchomość
| Cecha | Wartość |
|---|---|
| Rodzaj | mieszkanie (lokal mieszkalny) |
| Adres | Mysiadło, ul. Okrąg 13 (gmina Lesznowola, powiat piaseczyński) |
| Powierzchnia | 73,91 m² |
| Liczba pokoi | 4 |
| Piętro | parter (wysoki) |
Przyjęte założenia:
- Mieszkanie jest na rynku wtórnym i ma standardowy stan techniczny.
- Lokal stanowi odrębną własność z udziałem w gruncie i częściach wspólnych, bez obciążeń w księdze wieczystej.
- Nie wiemy, czy do mieszkania należy ogródek, taras, komórka lokatorska lub miejsce postojowe. Nie dodajemy za nie dopłaty.
Transakcje porównawcze
Wybraliśmy transakcje z wolnego rynku (rynek wtórny), o powierzchni ok. 70–86 m², z ostatnich ok. 24 miesięcy. Pominęliśmy lokale z udziałami ułamkowymi, licytacje oraz mieszkania od dewelopera.
| Adres | Data | Piętro | Izby | Powierzchnia (m²) | Cena (zł) | Cena za m² (zł) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zimowa 1 lok. 14, Nowa Iwiczna | 2025-12-18 | 1 | 4 | 83,6 | 1 030 000 | 12 321 |
| Kowalika 7B lok. 1, Zgorzała | 2025-11-12 | 1 | 4 | 74,8 | 986 000 | 13 175 |
| Jaskółki 19D lok. 1, Zgorzała | 2025-06-05 | 1 | 4 | 74,8 | 885 000 | 11 832 |
| Polna 8A lok. 1, Mysiadło | 2025-04-29 | 1 | 4 | 85,5 | 1 000 000 | 11 692 |
| Jaskółki 17A lok. 1, Zgorzała | 2024-09-29 | 1 | 4 | 74,8 | 845 000 | 11 297 |
| Niezapominajki 34 lok. 14, Nowa Iwiczna | 2026-02-20 | 3 | 3 | 73,3 | 785 000 | 10 715 |
| Zimowa 39B lok. 33, Nowa Iwiczna | 2025-09-25 | 2 | 3 | 71,5 | 820 000 | 11 462 |
| Raszyńska 16 lok. 7, Piaseczno | 2025-04-15 | 3 | 4 | 74,6 | 850 000 | 11 394 |
| ul. Krótka (Mysiadło/Lesznowola)* | 2024-05-08 | 2 | 4 | 73,4 | 850 000 | 11 580 |
*Ulica w tym wpisie jest przybliżona, bez numeru budynku. Cenę za m² wyliczyliśmy z ceny i powierzchni.
Podsumowanie:
- Liczba transakcji: 9.
- Okres danych: maj 2024 – luty 2026.
- Mediana ceny za m²: ok. 11 580 zł.
- Zakres ceny za m²: 10 715 – 13 175 zł.
- Mediana dla samych mieszkań na parterze lub 1. piętrze (5 transakcji): ok. 11 830 zł/m².
Przy samej ul. Okrąg w ostatnich latach zarejestrowano tylko jedną sprzedaż: Okrąg 21 lok. 28, kwiecień 2026, 63,2 m², 4. piętro, ok. 679–690 tys. zł (ok. 10 700–10 900 zł/m²). Nie weszła do statystyki, bo zapis dotyczy udziału ułamkowego. Jest mniejsza i na wysokim piętrze, ale potwierdza poziom cen w okolicy.
W Mysiadle jest mało sprzedaży dużych mieszkań. Dlatego rozszerzyliśmy poszukiwania o sąsiednie osiedla w promieniu ok. 1,2 km.
Jak policzyliśmy
- Punkt wyjścia: mediana ceny za m² z 9 porównań to ok. 11 580 zł/m². Daje to 73,91 m² × 11 580 zł ≈ 856 000 zł.
- Piętro: mieszkania na parterze i 1. piętrze w tych transakcjach sprzedawały się nieco drożej (mediana ok. 11 830 zł/m²). Parter bywa jednak oceniany niżej niż wyższe piętra, a wysoki parter często ma ogródek lub taras. Dane nie pozwalają na pewną korektę, więc nie stosujemy żadnej dopłaty ani obniżki.
- Powierzchnia: porównania mają podobny metraż (71–86 m²), więc nie wprowadzamy korekty.
- Położenie i stan: nie mamy danych o stanie ani standardzie Pani/Pana mieszkania. Przyjmujemy stan przeciętny i zaokrąglamy środek do ok. 11 500 zł/m².
- Wynik:
- Wartość środkowa: 73,91 m² × 11 500 zł ≈ 850 000 zł.
- Przedział: 10 700–12 300 zł/m², czyli ok. 790 000 – 910 000 zł.
Przedział jest dość szeroki, bo ceny porównań wahają się od 10,7 do 13,2 tys. zł/m², a w danych nie widać stanu ani wyposażenia mieszkań.
Co może zmienić wartość
- Stan techniczny i standard wykończenia: świeży remont podnosi cenę, mieszkanie do odświeżenia obniża ją.
- Ogródek, taras, miejsce postojowe lub garaż, komórka lokatorska: mogą podnieść cenę o kilka procent.
- Wiek i jakość budynku: wspólnoty, fundusz remontowy, ocieplenie, winda, dźwiękoszczelność.
- Księga wieczysta: hipoteki, służebności, roszczenia osób trzecich.
- Osoby zameldowane lub zamieszkujące lokal oraz najem (np. najem długoterminowy) mogą utrudnić sprzedaż.
- Wysokość parteru, widok z okien i nasłonecznienie, hałas od ulicy.
- Układ lokalu: funkcjonalność i to, czy kuchnia jest otwarta.
- Sytuacja rynkowa: czas ekspozycji i negocjacje. Ceny z aktów odzwierciedlają ceny faktycznie zapłacone, ale mogą się różnić od cen ofertowych.
Źródło danych: Rejestr Cen Nieruchomości (ceny transakcyjne z aktów notarialnych). Raport ma charakter orientacyjny i nie jest operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego.